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?谈楼说按\解读市场报道之估价调整(上)

2019-09-30 04:24:16大公报 作者:王美凤
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  图:用家向银行申请按揭,银行只会衡量估值是否达至成交价水平,若“到价”便可依照成交价计算按揭成数

  根据中原估价指数(主要银行)CVI,数据已连跌四周,反映银行估价下调走势持续。内外因素困扰下,近月楼市气氛转疲,市场上不乏有关估价下跌之报道,有指屋苑成交价下跌至低于估价,又或屋苑估价跌幅扩大,亦有指银行估价不足等,究竟现况如何?应如何解读现时楼价与估价之关系?\中原按揭经纪有限公司董事总经理 王美凤

  估价有时低于市况

  物业估值是指楼宇的市值,故此会以市场个案及状况作为基础,比较法是较常采用的物业估价方法,又称为市场法,主要是以较接近估价日期之同类单位成交价作为比较,这是最直接的方法将估值联系市场实际。现时资讯相当流通,在市道较旺成交活跃期间,尤其对于成交基础较大之大型屋苑,以比较法评估物业价值是既有效及紧贴楼价走势的方式。当然,市况有阴有晴,亦并非每个屋苑都有贴市成交个案作为参考基础,故此,物业估值还需要配合当前楼价水平以及楼价走势作估算。

  市场上提及的物业估价普遍有两种,第一种是银行网上估价服务,一般只限于各区主要屋苑和大厦,用家在银行网页便可查阅有关物业估值。   

  网上估价主要以市场成交基础配合楼价水平及发展以估价程式定出物业价值,由于市况变化可能更快,当中有机会出现估价水平滞后于最新市况。

  例如当楼市开始反覆偏软,加上成交稀少,估价系统未有确定有关屋苑单位价值出现跌幅,但实际上可获承接的价值可能已降低,当期间出现了低于市值一成的成交个案,或有报道会写着“某屋苑成交低估价一成”,所指的估价是指网上估价,很多时是因为网上估值未可及时反映最新市场现实,而并非业主卖平了单位。对于物业成交价低于网上估值,实际上不等于会影响按揭,因为第二种物业估价就是找银行直接评估成交价是否“到价”、“估足价”,一般而言,用家向银行申请按揭,银行只会衡量估值是否达致成交价水平,若“到价”便可依照成交价计算按揭成数上限。

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